מבחינת השווי הנדל"ני הפכו פארקי ההי-טק המתמקדים ב"נישת" המו"פ הטכנולוגי להצלחה רבה עבור בעליהם. פארקי ההי-טק מניבים את שיעורי השכירות הגבוהים ביותר, משקפים שווי נטו הגבוה ביותר למר' מבונה ומייצרים תשואה מצוינת על ההון העצמי שהושקע בייזומם.
בישראל ניתן לציין כ 10 אזורי פעילות הי-טק, אך רק 5 מתוכם עומדים בהגדרה "פארקי הי-טק":
· פארק מת"ם בחיפה,
· קריית עתידים ברמת החייל,
· פארק המדע נס ציונה/רחובות.
· גן טכנולוגי ירושלים,
· פארק אזורים פתח תקווה,
כל יתר ריכוזי פעילות ההי-טק הם למעשה "אזורי תעשיה ומשרדים".
על מנת לעמוד בהגדרת "פארק הי-טק" צריך מתחם מסוים לעמוד בקריטריונים הבאים:
· בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על זכויות הקרקע וזכויות הבניה, במתחם הפארק
· בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על התשתיות והשטחים הציבוריים בפארק.
· בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על מרבית המבנים ומבני הציבור במתחם הפארק.
· ניהול, תפעול ואחזקה מרכזיים של מתחם הפארק.
· רוב מוחלט של שטחי המבנים משמש לפעילות של חברות מדע ועתירות ידע.
פארקי ההי-טק בישראל התפתחו תוך התמקדות בפעילות המו"פ ולא ביצור תעשייתי מתוחכם.
עובדה זו מאפיינת התפתחות פארקים בערים הראשיות ונובעת בין היתר מהגדרת אזורי הפיתוח בחוק לעידוד השקעות הון.
ישנם כמובן פארקים נוספים בישראל שחלקם הם "פארקי תעשיה ועסקים מעורבים" כמו: קיסריה, איירפורט-סיטי, תפן, צחר ועומר. פארקים אלו עומדים בחלק מההגדרות הנ"ל, מאכלסים מגוון של חברות תעשייתיות, מסחריות, עתירות ידע וחברות שירותים, אך אינם "פארקי הי-טק".
מרבית אזורי ההי-טק האחרים, למעט חמשת הפארקים כאמור, כמו: הרצלייה, רעננה, רמת החייל, מתחם-הבורסה ר"ג, קריית-אריה פ"ת, הר חוצבים, רחובות וכדומה הינם "אזורי תעשיה ומשרדים".
בריכוזי פעילות אלו יש בעלויות רבות ושונות על יחידות הקרקע, כל הדרכים התשתיות והשצ"פ בבעלות הרשות המקומית הקובעת גם את רמת אחזקתם, הבניינים בבעלות גורמים רבים, אין תכנון ושיווק המרוכז ע"י גוף אחד, אין כל גוף השולט ו/או מספק שירותי ניהול תפעול ואחזקה, תמהיל העסקים הפועלים במתחמים אלו נקבע באופן אקראי ע"י המשווקים והלקוחות של המבנים השונים ולא בכולם מתקיימת התמחות בהי-טק.
אנו נתמקד במאמר זה בחמשת פארקי ההי-טק, במאפייניהם העסקיים ובמה שהופך אותם לנכסים מניבים משובחים.
פארק מת"מ, חיפה -
מיקום ונגישות: בכניסה הראשית לעיר חיפה, צמוד לכביש החוף (כביש 2) ולכביש 4 ולמוצא מנהרות הכרמל שבהקמה. בצמידות למת"מ תחנה מרכזית של אגד ותחנת רכבת חוף הכרמל. לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות.
שטחים: מת"מ הוא מהפארקים הגדולים בישראל, כולל מבנים בשטח של כ- 200 אלף מ"ר ומשתרע על שטח של כ־250 דונם. לפארק שלוחה בבעלותו בתחום אוניברסיטת חיפה בשטח בנוי של עוד כ 18,000 מר' נוספים.
עתודות בניה: הקרקע והזכויות המאושרות מאפשרות בנייה עתידית של יותר מ־100 אלף מ"ר.
בעלות וניהול: לחברת מת"מ בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק, שנרכשה/הוחכרה במשך השנים. חכירות משנה של עד כ 20% מהזכויות בקרקע נעשו לטובת אלביט ואינטל.
מת"מ בע"מ היא בבעלות חברת גב ים והחברה הכלכלית חיפה.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שת"ם, שמניותיה מוחזקות בידי חברת מת"ם והדיירים בפארק.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, אחזקה, גינון, פינוי פסולת, תאורת דרכים, כ 5,000 מקומות חניה, מרכז אנרגיה המספק מיזוג אויר קירור וחימום ע"י צינורות תת-קרקעיים לכל המבנים בפארק, מרפאה, סוכנות דואר ונסיעות, תחנת דלק פנימית, שירותי הסעה הכוללים רשת הסעות של כ 120 אוטובוסים ביום, 5 מעונות יום לילדים הפועלים כל השנה לרבות בחופשים, חדרי אוכל לעובדים ברוב המבנים וכן מסעדות.
השוכרים: כ - 50 חברות, בעיקר חברות העוסקות במו"פ ובטכנולוגיות מתקדמות, עם כ־8,000 עובדים בחברות השונות. בין השוכרים: אינטל, אלביט מערכות, מיקרוסופט, פיליפס, צורן, גוגל, וחברות עסקיות כמו צים ומשרדי האחים עופר ומשרדי עורכי דין ורואי חשבון גדולים. יבמ שוכרת ממת"מ את הקומפלקס באוניברסיטה. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 70 - 60 שקל למ"ר לחודש, בחוזים ארוכים 10 - 5 שנים. על כל חניה תת קרקעית תשלם החברה 450 שקל בחודש והמחיר לחניה עילית הוא 350-400 שקל בחודש. עבור ניהול ואחזקת הפארק משלמים את העלויות בפועל (cost +).
קריית עתידים ברמת החייל -
מיקום ונגישות: צפון ת"א בצמוד לשכונות המגורים רמת החייל. לפארק נגישות בעייתית ונראות טובה מכביש גהה.
שטחים: 12 בניינים עם 150 אלף מ"ר בנוי כולל חניון, המשתרעים על 90 דונם.
עתודות בניה: כיום מוקם במתחם מגדל בן 40 קומות, Vision Tower, חלקו העליון יכיל 65 אלף מ"ר משרדים ובחלקו התחתון יוקמו שתי קומות מסחר על פני 5,000 מ"ר.
בעלות וניהול: לחברת עתידים בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק. חברת עתידים נמצאת בבעלות משותפת של עיריית ת"א והאוניברסיטה.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה חברת עתידים.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי ניהול ותחזוקה, שמירה, מערכות אלקטרו-מכאניות הנשענות על תשתית הקריה ומערכות משניות המתוכננות עפ"י תכנון הפנים של הקומות, פיתוח סביבתי ושירותים נלווים כגון הסעדה, תחבורה ופיתוח סביבתי.
השוכרים: כ 100 חברות בעיקר חברות היי-טק, ובהן ICQ, נס טכנולוגיות, Better Place, אוויה, מדינול, מרוול וחברות ביוטכנולוגיה, תוכנה ותקשורת ועוד. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 70 - 65 שקל למ"ר לחודש. חברת הניהול גובה 15 שקל נוספים למ"ר. הנהלת הפארק משתתפת עם החברות בהתאמות לגימור בכ־250 דולר למ"ר.
פארק המדע קריית ויצמן, נס ציונה/רחובות -
מיקום ונגישות: קרוב למכון ויצמן למדע ושלוחת האוניברסיטה העברית ברחובות.
לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות.
שטחים: מבנים בשטח כ - 100 אלף מר', המשתרעים על כ 150 דונם.
עתודות בניה: הזכויות המאושרות מאפשרות בנייה נוספת לא מהותית. רוב הבניה תהיה מחוץ לפארק.
בעלות וניהול: לחברת אפריקה-ישראל נכסים בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה אפ"י במקום.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, מעון יום לילדי העובדים, משרד נסיעות, שירותי ביטוח, מכון כושר ובית כנסת.
השוכרים: עשרות חברות היי-טק וביוטכנולוגיה, ובהן HP, אופטימל טסט, קמהדע, אמינולאב, אלביט, די פארם, X.T.L, Q.B.I, פארמוס ונובה מכשירי מדידה. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 14 דולר למ"ר לחודש.
גן טכנולוגי (גט"י), ירושלים -
מיקום ונגישות: גן גבעת רם בסמוך לאוניברסיטה העברית, על דרך בגין, קרוב לכניסה לעיר.
לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות. הנהלת הפארק מארגנת שירות הסעות לתחנת רכבת בצומת סגולה.
שטחים: גן גבעת רם כולל כ־65 אלף מ"ר בנוי בארבעה מבנים.
עתודות בניה: הזכויות המאושרות מאפשרות בנייה נוספת של כ 20,000 מר'.
בעלות וניהול: לחברת גט"י בעלות/חכירה על כל הקרקע עליה פועל הפארק. גט"י בבעלות ישרס.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה חברת גט"י.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, תשתית תקשורת ולוגיסטיקה, גני ילדים ושמרטפיות. הסעות לעובדים.
השוכרים: בעיקר חברות היי-טק, ובהן N.D.S, אינטל, טבע, A.V.X, אי סי איי, אמדוקס, מדינול, רד תקשורת, סיגמה ישראל ואומריקס. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 16- 18 דולר למ"ר לחודש. דמי הניהול הם 4 - 3.5 דולר למ"ר לחודש
פארק אזורים, פתח תקווה -
מיקום ונגישות: קרוב לכניסה לעיר, על כביש 4 (גהה), בסמוך לכביש מספר 5 (חוצה שומרון).
לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות. הנהלת הפארק מארגנת שירות הסעות לתחנת רכבת בצומת סגולה.
שטחים: חמישה בניינים על שטח של 70 אלף מ"ר, המשתרעים על 43 דונם.
עתודות בניה: הזכויות המאושרות מאפשרות בנייה נוספת של כ 10,000 מר'.
בעלות וניהול: לחברת נכסי אזורים בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה נכסי אזורים.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, 3,300 מקומות חניה עם כניסה אוטומטית לחניונים ושירותי רחיצת מכוניות (חניה עולה כ־380 שקל לחודש), ארבע מסעדות, גן לילדים עד גיל 6, ספא עם חדר כושר, בריכה וחדרי טיפולים, בית כנסת, דראגסטור, כספומט ושירותי הסעה לעובדים.
השוכרים: בעיקר חברות היי-טק, ובהן יבמ, אינטל, אלקטל, פוליקום, מארוול ותדיראן תקשורת, וגם מכללת מגמות ללימודי שוק ההון. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 77 שקל למ"ר לרמת מעטפת. חברת הניהול גובה 15 שקל נוספים למ"ר. הנהלת הפארק משתתפת עם החברות בהתאמות לגימור בכ־250 דולר למ"ר.
נקודות חוזקה נוספות של פארקי ההי-טק:
בנוסף על עמידתם במרבית הקריטריונים המאפיינים אותם כ"פארקי הי-טק" ניתן לציין נקודות חוזקה עיקריות נוספות התורמות להצלחתם ולהשבחתם של חמשת הפארקים:
· קרבה הפיזית של הפארקים לאוניברסיטאות ומכוני המדע והמחקר מהווה יתרון מכריע להקמת מרכזי מו"פ הן של החברות הרב-לאומיות והן של מיזמים חדשים ולשילוב אנשי המחקר מהאקדמיה.
· דמי השכירות בפארקים התייצבו על מחירים נמוכים יותר מאלו המשולמים במבני המשרדים באזורי הביקוש האחרים.
· יתרון לגודל בעלויות תפעול לחברות גדולות וכבדות. חברות הי-טק קטנות נהנות מהסמיכות למערכות הן המקצועיות והן המנהלתיות של החברות הגדולות (Cluster advantage).
· נגישות טובה, מערכות הסעה מרוכזות וקירבה לתחנות רכבת מהירה.
· בפארק מספקים לעובד כל מה שהוא צריך. סביבת עבודה מטופחת ומפנקת.
התוצאה היא בהחלט הצלחה. מבחינת השווי הנדל"ני הפכו פארקי ההי-טק המתמקדים ב"נישת" המו"פ הטכנולוגי להצלחה רבה עבור בעליהם.
פארקי ההי-טק פועלים בתפוסה ממוצעת של יותר מ 95%, מניבים דמי שכירות גבוהים יחסית גם למבנים הוותיקים הנהנים ממיתוג והביקוש של הפארק , נהנים מעלויות קרקע היסטוריות נמוכות יחסית ולכן, משקפים שווי נטו גבוה ביותר לכל מר' מבונה ומייצרים תשואה מצוינת על ההון העצמי שהושקע בייזומם.
(יתכן ולא כך הוא לגבי פארק אזורים שנמכר ונרכש כבר פעמיים בשנים האחרונות).
לגבי העתיד, ניתן לאמור כי פיתוח ומיתוג של "פארקים נושאיים" יהיה אחד מהתחומים שיובילו את המדרגה הבאה.
פורסם ע"י אבי גולדנברג, מאי 2008
0544650999
Avi Goldenberg