פארקי הי-טק בישראל - הצלחה נדל"נית הנלמדת בעולם

פארקי הי-טק בישראל - פארקי "נישה" למו"פ טכנולוגי

מבחינת השווי הנדל"ני הפכו פארקי ההי-טק המתמקדים ב"נישת" המו"פ הטכנולוגי להצלחה רבה עבור בעליהם. פארקי ההי-טק מניבים את שיעורי השכירות הגבוהים ביותר, משקפים שווי נטו הגבוה ביותר למר' מבונה ומייצרים תשואה מצוינת על ההון העצמי שהושקע בייזומם.

בישראל ניתן לציין כ 10 אזורי פעילות הי-טק,
אך רק 5 מתוכם עומדים בהגדרה "פארקי הי-טק":
· פארק מת"ם בחיפה,
· קריית עתידים ברמת החייל,
· פארק המדע נס ציונה/רחובות.
· גן טכנולוגי ירושלים,
· פארק אזורים פתח תקווה,

כל יתר ריכוזי פעילות ההי-טק הם למעשה "אזורי תעשיה ומשרדים".

על מנת לעמוד בהגדרת "פארק הי-טק" צריך מתחם מסוים לעמוד בקריטריונים הבאים:
· בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על זכויות הקרקע וזכויות הבניה, במתחם הפארק
· בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על התשתיות והשטחים הציבוריים בפארק.
· בעלות ו/או שליטה של גוף אחד על מרבית המבנים ומבני הציבור במתחם הפארק.
· ניהול, תפעול ואחזקה מרכזיים של מתחם הפארק.
· רוב מוחלט של שטחי המבנים משמש לפעילות של חברות מדע ועתירות ידע.

פארקי ההי-טק בישראל התפתחו תוך התמקדות בפעילות המו"פ ולא ביצור תעשייתי מתוחכם.
עובדה זו מאפיינת התפתחות פארקים בערים הראשיות ונובעת בין היתר מהגדרת אזורי הפיתוח בחוק לעידוד השקעות הון.

ישנם כמובן פארקים נוספים בישראל שחלקם הם "פארקי תעשיה ועסקים מעורבים" כמו: קיסריה, איירפורט-סיטי, תפן, צחר ועומר. פארקים אלו עומדים בחלק מההגדרות הנ"ל, מאכלסים מגוון של חברות תעשייתיות, מסחריות, עתירות ידע וחברות שירותים, אך אינם "פארקי הי-טק".

מרבית אזורי ההי-טק האחרים, למעט חמשת הפארקים כאמור, כמו: הרצלייה, רעננה, רמת החייל, מתחם-הבורסה ר"ג, קריית-אריה פ"ת, הר חוצבים, רחובות וכדומה הינם "אזורי תעשיה ומשרדים".
בריכוזי פעילות אלו יש בעלויות רבות ושונות על יחידות הקרקע, כל הדרכים התשתיות והשצ"פ בבעלות הרשות המקומית הקובעת גם את רמת אחזקתם, הבניינים בבעלות גורמים רבים, אין תכנון ושיווק המרוכז ע"י גוף אחד, אין כל גוף השולט ו/או מספק שירותי ניהול תפעול ואחזקה, תמהיל העסקים הפועלים במתחמים אלו נקבע באופן אקראי ע"י המשווקים והלקוחות של המבנים השונים ולא בכולם מתקיימת התמחות בהי-טק.

אנו נתמקד במאמר זה בחמשת פארקי ההי-טק, במאפייניהם העסקיים ובמה שהופך אותם לנכסים מניבים משובחים.

פארק מת"מ, חיפה -
מיקום ונגישות:
בכניסה הראשית לעיר חיפה, צמוד לכביש החוף (כביש 2) ולכביש 4 ולמוצא מנהרות הכרמל שבהקמה. בצמידות למת"מ תחנה מרכזית של אגד ותחנת רכבת חוף הכרמל. לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות.
שטחים: מת"מ הוא מהפארקים הגדולים בישראל, כולל מבנים בשטח של כ- 200 אלף מ"ר ומשתרע על שטח של כ־250 דונם. לפארק שלוחה בבעלותו בתחום אוניברסיטת חיפה בשטח בנוי של עוד כ 18,000 מר' נוספים.
עתודות בניה: הקרקע והזכויות המאושרות מאפשרות בנייה עתידית של יותר מ־100 אלף מ"ר.
בעלות וניהול: לחברת מת"מ בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק, שנרכשה/הוחכרה במשך השנים. חכירות משנה של עד כ 20% מהזכויות בקרקע נעשו לטובת אלביט ואינטל.
מת"מ בע"מ היא בבעלות חברת גב ים והחברה הכלכלית חיפה.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שת"ם, שמניותיה מוחזקות בידי חברת מת"ם והדיירים בפארק.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, אחזקה, גינון, פינוי פסולת, תאורת דרכים, כ 5,000 מקומות חניה, מרכז אנרגיה המספק מיזוג אויר קירור וחימום ע"י צינורות תת-קרקעיים לכל המבנים בפארק, מרפאה, סוכנות דואר ונסיעות, תחנת דלק פנימית, שירותי הסעה הכוללים רשת הסעות של כ 120 אוטובוסים ביום, 5 מעונות יום לילדים הפועלים כל השנה לרבות בחופשים, חדרי אוכל לעובדים ברוב המבנים וכן מסעדות.
השוכרים: כ - 50 חברות, בעיקר חברות העוסקות במו"פ ובטכנולוגיות מתקדמות, עם כ־8,000 עובדים בחברות השונות. בין השוכרים: אינטל, אלביט מערכות, מיקרוסופט, פיליפס, צורן, גוגל, וחברות עסקיות כמו צים ומשרדי האחים עופר ומשרדי עורכי דין ורואי חשבון גדולים. יבמ שוכרת ממת"מ את הקומפלקס באוניברסיטה. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 70 - 60 שקל למ"ר לחודש, בחוזים ארוכים 10 - 5 שנים. על כל חניה תת קרקעית תשלם החברה 450 שקל בחודש והמחיר לחניה עילית הוא 350-400 שקל בחודש. עבור ניהול ואחזקת הפארק משלמים את העלויות בפועל (cost +).

קריית עתידים ברמת החייל -
מיקום ונגישות
: צפון ת"א בצמוד לשכונות המגורים רמת החייל. לפארק נגישות בעייתית ונראות טובה מכביש גהה.
שטחים: 12 בניינים עם 150 אלף מ"ר בנוי כולל חניון, המשתרעים על 90 דונם.
עתודות בניה: כיום מוקם במתחם מגדל בן 40 קומות, Vision Tower, חלקו העליון יכיל 65 אלף מ"ר משרדים ובחלקו התחתון יוקמו שתי קומות מסחר על פני 5,000 מ"ר.
בעלות וניהול: לחברת עתידים בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק. חברת עתידים נמצאת בבעלות משותפת של עיריית ת"א והאוניברסיטה.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה חברת עתידים.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי ניהול ותחזוקה, שמירה, מערכות אלקטרו-מכאניות הנשענות על תשתית הקריה ומערכות משניות המתוכננות עפ"י תכנון הפנים של הקומות, פיתוח סביבתי ושירותים נלווים כגון הסעדה, תחבורה ופיתוח סביבתי.
השוכרים: כ 100 חברות בעיקר חברות היי-טק, ובהן ICQ, נס טכנולוגיות, Better Place, אוויה, מדינול, מרוול וחברות ביוטכנולוגיה, תוכנה ותקשורת ועוד. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 70 - 65 שקל למ"ר לחודש. חברת הניהול גובה 15 שקל נוספים למ"ר. הנהלת הפארק משתתפת עם החברות בהתאמות לגימור בכ־250 דולר למ"ר.

פארק המדע קריית ויצמן, נס ציונה/רחובות -
מיקום ונגישות:
קרוב למכון ויצמן למדע ושלוחת האוניברסיטה העברית ברחובות.
לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות.
שטחים: מבנים בשטח כ - 100 אלף מר', המשתרעים על כ 150 דונם.
עתודות בניה: הזכויות המאושרות מאפשרות בנייה נוספת לא מהותית. רוב הבניה תהיה מחוץ לפארק.
בעלות וניהול: לחברת אפריקה-ישראל נכסים בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה אפ"י במקום.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, מעון יום לילדי העובדים, משרד נסיעות, שירותי ביטוח, מכון כושר ובית כנסת.
השוכרים: עשרות חברות היי-טק וביוטכנולוגיה, ובהן HP, אופטימל טסט, קמהדע, אמינולאב, אלביט, די פארם, X.T.L, Q.B.I, פארמוס ונובה מכשירי מדידה. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 14 דולר למ"ר לחודש.

גן טכנולוגי (גט"י), ירושלים -
מיקום ונגישות
: גן גבעת רם בסמוך לאוניברסיטה העברית, על דרך בגין, קרוב לכניסה לעיר.
לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות. הנהלת הפארק מארגנת שירות הסעות לתחנת רכבת בצומת סגולה.
שטחים: גן גבעת רם כולל כ־65 אלף מ"ר בנוי בארבעה מבנים.
עתודות בניה: הזכויות המאושרות מאפשרות בנייה נוספת של כ 20,000 מר'.
בעלות וניהול: לחברת גט"י בעלות/חכירה על כל הקרקע עליה פועל הפארק. גט"י בבעלות ישרס.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה חברת גט"י.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, תשתית תקשורת ולוגיסטיקה, גני ילדים ושמרטפיות. הסעות לעובדים.
השוכרים: בעיקר חברות היי-טק, ובהן N.D.S, אינטל, טבע, A.V.X, אי סי איי, אמדוקס, מדינול, רד תקשורת, סיגמה ישראל ואומריקס. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 16- 18 דולר למ"ר לחודש. דמי הניהול הם 4 - 3.5 דולר למ"ר לחודש

פארק אזורים, פתח תקווה -
מיקום ונגישות
: קרוב לכניסה לעיר, על כביש 4 (גהה), בסמוך לכביש מספר 5 (חוצה שומרון).
לפארק נגישות ונראות מצוינות מהדרכים הראשיות. הנהלת הפארק מארגנת שירות הסעות לתחנת רכבת בצומת סגולה.
שטחים: חמישה בניינים על שטח של 70 אלף מ"ר, המשתרעים על 43 דונם.
עתודות בניה: הזכויות המאושרות מאפשרות בנייה נוספת של כ 10,000 מר'.
בעלות וניהול: לחברת נכסי אזורים בע"מ בעלות על כל הקרקע עליה פועל הפארק.
הפארק מנוהל על ידי חברת הניהול שמפעילה נכסי אזורים.
מאפיינים וסגנון: הפארק פועל כקמפוס סגור הכולל שירותי אבטחה, 3,300 מקומות חניה עם כניסה אוטומטית לחניונים ושירותי רחיצת מכוניות (חניה עולה כ־380 שקל לחודש), ארבע מסעדות, גן לילדים עד גיל 6, ספא עם חדר כושר, בריכה וחדרי טיפולים, בית כנסת, דראגסטור, כספומט ושירותי הסעה לעובדים.
השוכרים: בעיקר חברות היי-טק, ובהן יבמ, אינטל, אלקטל, פוליקום, מארוול ותדיראן תקשורת, וגם מכללת מגמות ללימודי שוק ההון. במתחם תפוסה ממוצעת רב שנתית מעל 95%.
מחירי שכירות: שכר הדירה כ 77 שקל למ"ר לרמת מעטפת. חברת הניהול גובה 15 שקל נוספים למ"ר. הנהלת הפארק משתתפת עם החברות בהתאמות לגימור בכ־250 דולר למ"ר.

נקודות חוזקה נוספות של פארקי ההי-טק:
בנוסף על עמידתם במרבית הקריטריונים המאפיינים אותם כ"פארקי הי-טק" ניתן לציין נקודות חוזקה עיקריות נוספות התורמות להצלחתם ולהשבחתם של חמשת הפארקים:

· קרבה הפיזית של הפארקים לאוניברסיטאות ומכוני המדע והמחקר מהווה יתרון מכריע להקמת מרכזי מו"פ הן של החברות הרב-לאומיות והן של מיזמים חדשים ולשילוב אנשי המחקר מהאקדמיה.
· דמי השכירות בפארקים התייצבו על מחירים נמוכים יותר מאלו המשולמים במבני המשרדים באזורי הביקוש האחרים.
· יתרון לגודל בעלויות תפעול לחברות גדולות וכבדות. חברות הי-טק קטנות נהנות מהסמיכות למערכות הן המקצועיות והן המנהלתיות של החברות הגדולות (Cluster advantage).
· נגישות טובה, מערכות הסעה מרוכזות וקירבה לתחנות רכבת מהירה.
· בפארק מספקים לעובד כל מה שהוא צריך. סביבת עבודה מטופחת ומפנקת.


התוצאה היא בהחלט הצלחה. מבחינת השווי הנדל"ני הפכו פארקי ההי-טק המתמקדים ב"נישת" המו"פ הטכנולוגי להצלחה רבה עבור בעליהם.


פארקי ההי-טק פועלים בתפוסה ממוצעת של יותר מ 95%, מניבים דמי שכירות גבוהים יחסית גם למבנים הוותיקים הנהנים ממיתוג והביקוש של הפארק , נהנים מעלויות קרקע היסטוריות נמוכות יחסית ולכן, משקפים שווי נטו גבוה ביותר לכל מר' מבונה ומייצרים תשואה מצוינת על ההון העצמי שהושקע בייזומם.
(יתכן ולא כך הוא לגבי פארק אזורים שנמכר ונרכש כבר פעמיים בשנים האחרונות).


לגבי העתיד, ניתן לאמור כי פיתוח ומיתוג של "פארקים נושאיים" יהיה אחד מהתחומים שיובילו את המדרגה הבאה.


פורסם ע"י
אבי גולדנברג, מאי 2008
0544650999


Avi Goldenberg

avigag@gmail.com

בלוג נוסף בנפ בלוגים - אבי גולדנברג

מימון חוץ-בנקאי לפיתוח התשתיתי והכלכלי ברשויות המקומיות בישראל


מימון פרויקטים תשתיתיים ופרויקטים כלכליים שהרשויות המקומיות מבקשות לפתח הפך להיות אתגר רציני לכל הנוגעים בדבר.
פתרונות המימון קיימים אך מחייבים שיתוף פעולה של הרגולטורים הממשלתיים, מערכות המימון הבנקאית והחוץ-בנקאית ויצירתיות מקצועית של אנשי הכספים.


רשויות מקומיות בישראל מתמודדות בד"כ עם שלוש משימות מימון שונות:
· מימון הפעולות הרגילות, קרי: מתן מכלול השירותים הבסיסיים לתושבים, אחזקת תשתיות, תחבורה, אחזקת מבני חינוך וציבור ואדמיניסטרציה. מימון הפעולות הרגילות נעשה מתוך התקציב הרגיל שמקורותיו הם גביית ארנונה והשתתפות ממשלתית בתקציב.
· מימון פיתוח תשתיות, קרי: פיתוח תשתיות מים וביוב, דרכים, מבני ציבור, מתקני חינוך בילוי וספורט ושצ"פ בתחום הישוב. מימון פיתוח תשתיות נעשה מתוך תקציב הפיתוח העירוני שמקורותיו הן העברות מתקציב רגיל, אגרות פיתוח והיטלים והשתתפות ממשלתית (נדיר מאד בתחום הישוב).
· מימון פיתוח פעילות ותשתית כלכלית בתחום הישוב. אין כל מקור רשמי לנושא זה.

אנו נעסוק כאן בעיקר בסקירת דרכי הפעולה האפשריות לגיוס מימון "חוץ בנקאי" למשימות המימון השנייה והשלישית המהוות את הבעיה המעיקה על מרבית הרשויות המקומיות.

הממשלה איננה פועלת בד"כ בתוך תחום העיר. הממשלה תומכת בפיתוח "תשתיות-על" מחוץ לישוב כגון: דרכי גישה בינעירוניות, מערכות אספקת מים לישובים (לא בתחומם), השתתפות במכוני טיהור שפכים אזוריים, מערכות הסעת המונים וכדומה.
בנושא פיתוח כלכלי אזורי, הממשלה תומכת רק באופן עקיף באמצעות חקיקה כמו החוק לעידוד השקעות הון ו/או העדפות מיסוי ובאמצעות פיתוח תשתיות בינעירוניות עד גבולות הישוב ולעיתים מעורבת ישירות באמצעות הפעלת חברות ממשלתיות והקמת מתקנים אסטרטגיים.

א. מימון חוץ-בנקאי לפיתוח תשתיות עירוניות -

עיקר המימון בו משתמשות הרשויות המקומיות למימון פיתוח תשתיות נעשה מתוך תקציב הפיתוח העירוני שמקורותיו הן: העברות מתקציב רגיל, אגרות פיתוח והיטלים וכן בלקיחת אשראי בנקאי, בכפוף לאישור משרד הפנים.
יחד עם זה, גיוס מקורות מימון "חוץ-בנקאי" יכול להיעשות רק בהסתמך על תזרימי תקבולים שישולמו ע"י משתמשים עתידיים במערכות התשתית אותה מבקשים לפתח.

להלן נסקור את עיקר דרכי הפעולה לגיוס מקורות מימון חוץ בנקאי לתחום פיתוח התשתיות:

· הסכמי פיתוח עם יזמים/בעלי קרקעות לביצוע פיתוח תשתיות בשכונות מגורים:
דרך פעולה מקובלת לפיתוח תשתיות לשכונות מגורים חדשות הינה מימונם ע"י יזמים/בעלי קרקעות במתחם באמצעות חתימת "הסכם פיתוח".
בהסכם הפיתוח לוקחים על עצמם היזמים לבצע, על חשבונם, עבור הרשות את עבודות הפיתוח כנגד הפחתת עלות העבודות מתשלום אגרות והיטלי פיתוח בהם יחויבו בעתיד היזמים במועד הנפקת היתרים.
דרך פעולה זו מהווה קידום תשלומי אגרות והיטלי פיתוח ותלויה בקיומם של יזמים בעלי יכולת בתחום השכונה המתוכננת. היתרונות הם בשימוש במקורות מימון מחוץ לתקציב הרשות ומחוץ לאובליגו שלה. הבעיות בד"כ הם היקף העבודות הנדרש מול יכולת היזמים להעמיד את מימון הביניים וכן, סוגיות מע"מ על העבודות שטרם נפתרו מול רשויות המס.

· הסכמי "PFI" עם יזמים לביצוע פיתוח פרויקטים תשתיתיים:
עסקאות PFI מתאימות להקמה ומימון ותפעול של פרויקטים תשתיתיים ע"י הסקטור הפרטי כנגד התחייבות של הרשות המקומית לשלם עבור השימוש בשירותי המתקן לאורך כל תקופת הזכיינות. בתום תקופת ההסכם חוזרת הבעלות על המתקן לרשות המקומית.
שיטת מימון זו מתאימה להקמת מתקני ספורט גדולים, תרבות, בילוי ובידור אשר הקמתם חשובה לרשות המקומית ולהתפתחות חיי הקהילה אך הפעלתם בדרך כלל אינה כלכלית ומאופיינת בגרעון תפעולי.
מבחינה פיננסית, מהות עסקת PFI היא לקיחת נטל המימון בהקמה וחלק מסיכון ההפעלה, מעל רמה מסוימת, על היזם העסקי ומנגד, התחייבות ארוכת טווח לתשלום שנתי על הרשות המקומית, המוגבלת או לסך שנתי או לעלות יחידת שימוש מסוימת (לפי מינימום משתמשים וכדומה).

· תיאגוד ואיגו"ח משק המים והביוב העירוני:
מסגרת חוק תאגידי מים וביוב מתווה מסלול גיוס הון אפשרי והגיוני בשלושה מהלכים בסיסיים:ראשית, "תיאגוד משק המים והביוב" של הישוב, כלומר העברת כל הזכויות הנכסיות והזכות לגבות עבור צריכת מים ואגרות ביוב לתאגיד בבעלות עירונית מלאה.
בד"כ כנגד העברת הזכויות תרשם הלוואת בעלים לזכות הרשות המקומית בסך המאושר כחלק מאישור התיאגוד ע"י הממונה.
שנית, הסדרת המערכת ופעולות התאגיד החדש כך שיהיה ברור שהשליטה והניהול על אספקת המים, אחזקת המערכות וביצוע הגביה הועברו ומבוצעות כראוי עי" התאגיד. שלישית, הכנת מסמכים משפטיים ו"תשקיף" וביצוע הנפקת אג"ח ייעודיות של התאגיד.

אגרות חוב ייעודיות (Revenue Bonds) - אגרות חוב המיועדות למימון פרויקט ספציפישפירעונן מובטח על ידי תזרים הכנסות של התאגיד העירוני מפרויקט זה. איגרות החוב יובטחו ע"י שיעבוד התשתיות, מניות החברה העירונית ותזרימי המזומנים המגיעים.

תמורת ההנפקה תשמש בעיקר לשני יעודים: פירעון הלוואות בעלים לרשות המקומית (בסך המשקף חלק מהשקעותיה במערכת שהועברה לתאגיד עפ"י אישור הממונה) והיתרה להשקעות בפיתוח ושדרוג משק המים והביוב של הישוב שהועברה לתאגיד.
בד"כ תתבצע הנפקת אג"ח פרטית למשקיעים מוסדיים שהיא מהירה וזולה יותר.

· אג"ח עירוניות כלליות (GO)
אגרות חוב כלליות (General Obligation Bonds) - אגרות חוב המיועדות למימון פעילות שוטפת של הרשות המקומית שפירעונן מובטח על ידי כלל מקורות ההכנסה של הרשות המקומית.
על אף המודעות הרבה הקיימת בישראל, רק שתי רשויות מקומיות: רמלה ורעננה הנפיקו עד כה אגרות חוב כלליות (עיריית ת"א הנפיקה אג"ח ייעודיות לפרויקט הבימה) למרות שמכשיר מימון זה מקובל מאוד בארה"ב וכך גם באירופה וביפן.
הנפקת אג"ח כלליות תהווה דרך פעולה מעשית ליותר ויותר רשויות כחלק מגיוס מקורות לפיתוח תשתיות עירוניות.

על מנת להנפיק אג"ח כלליות תידרש הרשות המקומית בדרך כלל לייסד "תאגיד יעודי" בבעלותה המלאה אשר הוא זה שינפיק אג"ח ויעמיד את תמורתן כהלוואה לרשות המקומית. להבטחת פירעונות האג"ח תידרש הרשות לשעבד את הכנסותיה מגביית ארנונה ו/או מאגרות והיטלי פיתוח.
איגרות חוב מוניציפאליות כלליות יוכלו להיות מונפקים בשוק ההון על ידי גופי שלטון מקומי למימון פיתוח כאמור. אגרות חוב אלו מוגדרות כסחירות והמלווה יכול למכור אותן לכל המרבה במחיר.

יחד עם זאת ניתן להניח כי בד"כ תתבצע הנפקת אג"ח פרטית למשקיעים מוסדיים שהיא מהירה וזולה יותר.


ב. מימון חוץ-בנקאי לפיתוח פעילות ותשתית כלכלית בתחום הישוב -

פיתוח כלכלי, יצירת מקורות תעסוקה ויצירת כושר תחרות לעיר מול אזורים אחרים הם מאוד חיוניים לרשויות המקומיות. פיתוח כלכלי אינו בהכרח צריך להיצמד לפיתוח נדל"ן אלא חייב להיות יצירתי ומבוסס על איתור תחומים בעלי פוטנציאל צמיחה ותעסוקה ברמה ארצית או בינלאומית.

בדרך כלל כאשר עיר זקוקה לפיתוח פעילות כלכלית בתחום מסוים יהיה זה שלב מוקדם מידי עבור רצונו ויכולתו של היזם הפרטי לעשות זאת.
היזם הפרטי מחפש לרוב החזר השקעה מיידי, לא ייקח סיכונים פורצי דרך וימתין (יחד עם הבנקאי שלו) עד שתתגבש תמונה עסקית בטוחה וברורה.
כאן חייבת להיכנס לפעולה היזמות הציבורית וליזום גיוס מקורות מימון, בנקאי וחוץ-בנקאי, לפיתוח כלכלי ויישום אסטרטגיית הפיתוח באמצעות החברה הכלכלית העירונית.

פיתוח כלכלי עירוני יכול להיות בתחומים כלהלן:
· מתחמי תעשיה ב"תחומי נישה" ייחודיים.
· מתחמי מחקר ופיתוח ב"תחומי נישה" ייחודיים.
· אטרקציות תיירותיות, אכסון מלונאי, בילוי ותשתית תיירותית.
· מרכזי מסחר אזוריים ו"נושאיים".
· ניסיון להעמיד בסיס ל"פרויקט-לאומי/אזורי".
· יצירת בסיס לפיתוח תשתיות אסטרטגיות (תחנות כוח, התפלה)
· פיתוח והשבחת נכסים עירוניים.
· מתחמי מרכזים רפואיים פרטיים.
· מתחמי פעילות אקדמית.

גיוס מקורות מימון בנקאי וחוץ-בנקאי יכול להיעשות רק בהסתמך על תכניות עסקיות ריאליות של הפרויקטים הכלכליים אותם מבקשים לפתח.

· שותפויות עם גופים מהסקטור העסקי (PPP), שותפים פיננסיים ו/או אסטרטגיים:
כאמור, פיתוח כלכלי בתחומי הרשות המקומית יעשה בדרך כלל ע"י חברה כלכלית עירונית שתתמחה ביזמות ציבורית.
החברה הכלכלית, תזהה את תחום הפעילות המתאים ונכון לפיתוח בעיר שלה, תפעל על בסיס עקרונות עסקיים בלבד כאשר, בשונה מ"יזם פרטי", החברה כ"יזם ציבורי" תידרש לפעול להשקעה בפרויקטים המיועדים לפרוץ דרך ולחולל פעילות כלכלית, אשר אמנם מבוססים על תכנית עסקית אך מאופיינים בתקופת החזר השקעה ארוכה יותר ובציפייה לתשואות נמוכות יותר.
החברה הכלכלית תשאף ליצירת שותפויות עם גופים מתמחים מהסקטור הפרטי.
עסקאות שותפות יכולות להיות מוצעות במגוון אפשרויות כמו:
- מינוף זכויות מקרקעין שבבעלות התאגיד העירוני להשבחה והקמת פרויקטים בעסקאות קומבינציה.
- עסקאות שותפות מלאה בהשקעה עם מתן "בכורה" מסוימת (preferred equity) להון המושקע ע"י היזם הפרטי כדי לאפשר לו לצאת לפני ההון של החברה העירונית.

· עסקאות "BOT" עם יזמים לביצוע והפעלת פרויקטים כלכליים:
עסקאות BOT מתאימות להקמה ומימון של פרויקטים כלכליים ע"י הסקטור הפרטי כנגד הזכות ליהנות מפירות ההפעלה של הפרויקט לאורך כל תקופת הזכיינות. בתום תקופת ההסכם חוזרת הבעלות על המתקן לרשות המקומית.
שיטת מימון זו מתאימה להקמת פרויקטים גדולים אשר הקמתם חשובה לרשות המקומית ולהתפתחות המשק העירוני והמשתמשים משלמים עבור הפעלתם והשימוש בהם.

מבחינה פיננסית, מהות עסקת BOT היא מינוף זכויות נכסיות ו/או זכות למתן רישיונות של הרשות המקומית לטובת מימון ההקמה ולקיחת סיכון ההפעלה ע"י היזם העסקי, בהשקעה מחוץ לתקציב/מאזן של הרשות.

· תיאגוד ואיגו"ח פרויקטים עירוניים כלכליים:
דרך פעולה זו מבוססת על שלושה שלבים עיקריים:
ראשית, "תיאגוד הפרויקט" כלומר העברת כל הזכויות הנכסיות לתאגיד יעודי בבעלות עירונית מלאה.
בד"כ כנגד העברת הזכויות תרשם הלוואת בעלים לזכות הרשות המקומית בסך המאושר כחלק מאישור התיאגוד ע"י הממונה.

שנית, הסדרת הזכויות הנדרשות להקמת הפרויקט (זכויות בניה, רישיונות והזכות לרשום שיעבוד) והסדרת פעולות התאגיד החדש כך שיהיה ברור שהשליטה והניהול על הפרויקט הועברו כראוי לתאגיד.

שלישית, הכנת מסמכים משפטיים ו"תשקיף" לביצוע הנפקת אג"ח ייעודיות של התאגיד.

אגרות חוב ייעודיות (Revenue Bonds) - אגרות חוב המיועדות למימון פרויקט ספציפישפירעונן מובטח על ידי תזרים הכנסות של התאגיד העירוני מפרויקט זה. איגרות החוב יובטחו ע"י שיעבוד הנכס, מניות החברה העירונית ותזרימי המזומנים המגיעים.
תמורת ההנפקה תשמש בעיקר להשקעות בפיתוח והקמת הפרויקט ופירעונן יהיה לעולם קודם להחזר הלוואות הבעלים לרשות המקומית.
בד"כ תתבצע הנפקת אג"ח פרטית למשקיעים מוסדיים שהיא מהירה וזולה יותר.


כיום, לצד המערכת הבנקאית המיומנת במתן אשראי לפיתוח ברשויות המקומיות, פועלים גופי מימון וקרנות השקעה בתשתיות, לא רבים, שיכולים להעמיד מקורות למס' פרויקטים עירוניים נבחרים.

פורסם ע"י אבי גולדנברג, מאי 2006.
0544650999

Avi Goldenberg
avigag@gmail.com

נספח:

הודעה לעיתונות של משרד האוצר -

כ"ה בסיון התשס"ג25 ביוני 2003
דב. 2003-935

הודעה לעיתונות:
הרשויות המקומיות יורשו לגייס כספים באמצעות הנפקת אגרות חוב
נתניהו: "הנפקת האג"חים תגדיל את זמינות המקורות הפיננסיים העומדים לרשותן של הרשויות ותאפשר את ייעול המערכות הציבוריות תוך השתתפות הסקטור הפרטי בניהול עסקי נכון."

שר האוצר, בנימין נתניהו, ושר הפנים, אברהם פורז, החליטו כי הרשויות המקומיות יורשו לגייס כספים באמצעות הנפקת אגרות חוב.

בהתאם לקריטריונים שגובשו בנושא, הנפקת אג"ח מוניציפאלי תשמש לצורך גיוס הון עבור הקמה, פיתוח ותפעול של פרויקטים עירוניים ספציפיים, אשר צפויים להיות רווחיים מבחינה כלכלית. כמו כן, ניהול הפרויקט והצעת אגרות החוב לציבור יבוצעו באמצעות תאגיד עירוני, אשר יהווה ישות נפרדת מהרשות המקומית, בהיבטים העסקיים, המשפטיים והפיננסיים במטרה להבטיח את שמירת האינטרסים של רוכשי האג"ח.

החלטה זו תביא להגברת התחרות בקרב הגורמים המעניקים מימון לרשויות המקומיות, וכתוצאה מכך יפחתו העלויות הכרוכות בגיוס הון ע"י הרשויות. המשמעות הנובעת מהתפתחויות אלה הינה כי תגבר עצמאותן הכלכלית של הרשויות ויכולתן לפעול תוך שמירה על איתנות פיננסית.

שר האוצר, נתניהו אמר כי: "מהלך זה צפוי לסייע לרשויות המקומיות, בכך שתגדל זמינות המקורות הפיננסיים העומדים לרשותן ויורחב מגוון המקורות ויכולת הגיוס של הרשויות. נתניהו הוסיף כי הנפקת האג"חים תאפשר את ייעול המערכות הציבוריות תוך השתתפות הסקטור הפרטי בניהול עסקי נכון ותביא לפיתוח שוק ההון."

לדברי החשב הכללי, ניר גלעד, מטרה נוספת אשר אמורה להיות מושגת באמצעות מהלך זה הינה הפחתת התלות של הרשויות המקומיות בתקציבים הממשלתיים. לאור זאת, ניתן יהיה להקצות לשלטון המקומי תקציבים ממשלתיים בהיקפים נמוכים יותר, ובכך להביא להפחתת רמת ההוצאות ולצמצום הגירעון הממשלתי.

מצ"ב דפי הסבר בנושא.
הרשויות המקומיות יורשו לגייס כספים באמצעות הנפקת אגרות חוב

רקע

1. מקורות המימון המשמשים כיום את הרשויות המקומיות בישראל לצורך ביצוע תקציבן הינם הכנסות עצמיות (כגון ארנונה), השתתפויות הממשלה, השתתפויות אחרות (כגון מפעל הפיס) ואשראי בנקאי.
במדינות מפותחות רבות מקובל כי הרשויות המקומיות עושות שימוש במקור מימון נוסף – גיוס הון באמצעות הנפקת אגרות חוב.
בהתאם לחוק יסודות התקציב, מותנית כיום הנפקת אגרות חוב מוניציפליות באישורם של שרי האוצר והפנים.

יעדי ההון המגויס

כיסוי גירעונות הרשות / פעילותה השוטפת:
א. מימון לכיסוי גירעון / פעילות שוטפת מפחית את היכולת של הרשות לשמור על איזון תקציבי, מאחר וגדלה כמות המקורות הכספיים המאפשרים לרשות לממן את פעילויותיה באמצעות אשראי.
ב. גובר הסיכון לחדלות פירעון מצד הרשות, עקב הגדלת החוב של הרשות כלפי גורמים חיצוניים רבים במספר ובעלי אינטרסים מנוגדים, כך שקטנה היכולת לייצר מכנה משותף לנושים.
ג. במקרה של חדלות פירעון קיים חשש כי מחויבות המדינה למחזיקי אגרות החוב גדולה ביחס למחויבותה לנותני אשראי אחרים.
5. השימוש האלטרנטיבי להון המגויס באמצעות הנפקת אגרות חוב הינו מימון תזרימי Revenue Bonds. במצב זה, הצלחת הרשות לגייס הון הינה בהתאם לתזרים המזומנים הצפוי מהפרוייקט או מחברה נפרדת. כלומר, פוחת במידה משמעותית הסיכון לקבלת אשראי אשר יביא בעתיד להרחבת היקף הגירעון בו נתונה הרשות. פוחתת הזיקה לרשות עצמה ומכאן שגם למדינה, וודאי שאין שעבוד של כספי תקציב כלשהם.
6. בהתאם לכך, מומלץ כי ייאסר על רשויות מקומיות להנפיק אגרות חוב לצורך כיסוי גירעונותיהן, ותתאפשר הנפקת חוב ע"י אג"ח מסוג Revenue Bonds.
7. להלן דוגמאות למספר סוגי פרוייקטים אפשריים:
א. הקמת חניונים ופיתוחם
ב. פרוייקטים בתחום התברואה
ג. פיתוח מערכות מים וביוב

מהות הגוף המנפיק

8. בהסתמך על האמור לעיל, יש לוודא כי אגרות החוב יונפקו ע"י תאגיד עירוני אשר עוסק בהקמה וקידום של פרוייקט או תחום מסוים, ולא תתאפשר הנפקה מטעם הרשות המקומית עצמה.
9. הקמת התאגיד תאפשר את קיומו של מצב בו התחייבויות הישות המוניציפלית לזמן ארוך נפרעות באמצעות כספים אשר מקורם הינו בתזרים מזומנים מוגדר בלבד, הניתן לזיהוי. תזרים זה נגזר מהכנסות התאגיד כתוצאה מתפעול המתקן/ים, שפותח/ו או נרכש/ו באמצעות התמורה שהתקבלה בעת הנפקת אגרות החוב. נובע מכך, כי קיימת חשיבות ברורה לניהול הפרוייקט כמשק כלכלי סגור.
10. תנאי הכרחי לביצוע ההנפקה הינו הפרדה ברורה בין התאגיד לבין הרשות המקומית. הפרדה זו באה לידי ביטוי בהיבטים העסקיים, המשפטיים והפיננסיים.
11. על מנת שניתן יהיה ליישם הפרדה זו, יש להתייחס לנושא חובת הנאמנות של דירקטורים בחברות עירוניות, אשר כיום הינה באופן בלעדי כלפי הרשות המקומית שמינתה אותם (פקודת העיריות - סעיף 249 א'), ולהבטיח כי יתקיים מצב בו חובת הדירקטור הינה כלפי התאגיד.

הנפקה ציבורית מול הנפקה פרטית

12. הנפקה ציבורית, אשר במסגרתה נמכרות אגרות חוב לציבור באמצעות הבורסה, מחייבת את החברה להיערכות מתאימה. הנפקה זו מאפשרת גיוס הון מהציבור בהיקפים נרחבים, מגבירה את תודעת הציבור לחברה ולפעילותה ובד"כ מחיר הגיוס באמצעות הנפקה ציבורית נמוך מהמחיר המקובל בהנפקות פרטיות. מאידך, קיימים מספר חסרונות משמעותיים להנפקה ציבורית:
א. חשיפת מידע נרחבת - החברה נדרשת לערוך תשקיף המפרט את פעילותה ותכניותיה ולפרסמו בציבור. לאחר ביצוע ההנפקה מחויבת החברה להציג מאזנים ולחשוף כל מידע רלוונטי נוסף, בהתאם לחוקי הבורסה והרשות לניירות ערך.
ב. עלויות גבוהות והשקעת זמן רב בהכנת ההנפקה, במיוחד עקב ההכרח לפרסם תשקיף.
ג. תלות במצב השוק, כך שכמות ההון המגויס ותנאי הגיוס משקפים במידה ניכרת את המצב המאקרו כלכלי, ולעתים אינם משקפים כראוי את נתוני החברה.
ד. כללי גיוס נוקשים להם כפופה חברה המנפיקה בבורסה, באופן שמונע גמישות לגבי תנאי גיוס ההון.
13. במסגרת הנפקה פרטית מציעה החברה לקבוצה נבחרת ומוגבלת של גופים עסקיים או אנשים פרטיים לרכוש כמות מסוימת של אגרות חוב. הנפקה המבוצעת באופן זה מאפשרת לחברה לשלוט על כמות המידע אותו היא חושפת לגורמים חיצוניים, מפחיתה את העלויות הנדרשות לצורך גיוס ההון ואת משך הזמן לקראת הגיוס, רגישה במידה נמוכה יחסית למצב השורר במשק מבחינה מאקרו כלכלית ומאפשרת לחברה גמישות בקביעת נוהלי ההנפקה.

דירוג אגרות החוב

14. הדירוג אשר ייקבע לאגרות החוב המונפקות הינו פועל יוצא של הסיכונים להם חשוף הפרוייקט: סיכון הקמה, סיכון כלכלי, סיכון תפעולי וסיכון פיננסי.
15. בהתאם לכך, על מנת שאגרות החוב יזכו לדירוג גבוה יחסית, באופן שיאפשר גיוס הון בהיקף נרחב ובמחיר נמוך יחסית, נדרש כי הגורמים המעורבים בהנפקה יתמודדו עם מכלול הסיכונים באופן יעיל.
16. הפחתת הסיכון הכרוך בהקמת הפרוייקט אפשרית באמצעות בחינת עלויות הבנייה ומשכה, בבחירה נכונה של הגורם המבצע את הפרוייקט, תוך התמקדות הן בהיבטים טכניים והן באיתנות פיננסית, הקפדה כי ההסכם הנערך מול הגורם המבצע מתייחס למכלול התרחישים הרלוונטיים, שימת דגש לנושא ביטוח הפרוייקט בעת ההקמה.
17. הסיכון הכלכלי מהווה גורם מפתח בעת קביעת הדירוג. הפחתת סיכון זה אפשרית באמצעות בחינה דקדקנית של נחיצות הפרוייקט והיקפי הביקושים הצפויים, רגישות למחיר מצד הלקוחות הפוטנציאליים, מיפוי המתחרים הקיימים והפוטנציאליים (המתחרים ישירים והן מתחרים עקיפים).
18. לצורך התמודדות עם הסיכון התפעולי נדרש לפתח תוכנית עסקית מקיפה עבור הפרוייקט, לבחור גורם מתפעל בעל ניסיון מתאים ויכולות פיננסיות, להעריך את היקף עלויות התפעול השוטף ולערוך לפרוייקט ביטוחים שונים, בהתאם למאפייניו.
19. על מנת להפחית את הסיכון הפיננסי הכרוך בביצוע הפרוייקט יש לערוך ניתוחים מקיפים אשר מאפשרים להעריך את היקף הרווח הגולמי הצפוי, הרווח התפעולי, יחסי כיסוי ריבית, מנוף פיננסי וכדומה.

היבטי מיסוי

מיסוי הגוף המנפיק:
א. במידה והתאגיד עבורו יונפקו אגרות החוב מהווה חברה בע"מ, יחויב התאגיד במס הכנסה כישות עסקית.
ב. לחברה קיימת יכולת להציג הוצאות כמוכרות, כך שנטל המס ירד, וכן לזקוף מע"מ הוצאות ממע"מ הכנסות. לעומת זאת, מאחר והעירייה מלכ"ר, הרי שבנסיבות רבות קיימת עבורה היכולת לקבל הכנסות ללא חיוב במס.

יתרונות וחסרונות

להלן עיקרי היתרונות המאפיינים את שיטת המימון הנדונה:
א. הגדלת זמינות המקורות הפיננסיים עבור הרשויות המקומיות.
ב. גיוון מקורות המימון של הרשויות.
ג. הפחתת תלות הרשויות המקומיות בשלטון המרכזי.
ד. יצירת מתאם בין השקעות הרשות לבין התשואה הצפויה מהן.
ה. אפשרות לגיוס הון בעלויות נמוכות יחסית למצב הנוכחי, עקב הגברת התחרות בין מקורות ההון הפוטנציאליים.
22. במקביל ליתרונות אלה, קיימים חסרונות בגיוס הון ע"י הנפקת אגרות חוב, כפי שיפורט להלן:
א. כתוצאה מהנפקת אגרות החוב ע"י רשות מקומית עלול להיווצר מצב בו נפח ההתחייבויות של הרשות גדל למימדים שמשמעותם הינה חוסר יכולת של הרשות לפרוע את הלוואותיה, כלומר חדלות פירעון.
ב. במידה ואין באפשרותה של רשות מקומית לפרוע אגרות חוב אותן הנפיקה, עלול להיווצר מצב בו תידרש המדינה להסדר, בשל ההבטים הציבוריים הכרוכים בשלטון המקומי.
ג. יתכן והרשויות יידרשו לשלם ריבית בשיעורים גבוהים, זאת מאחר ובקרב הציבור קיימת תפיסה לפיה איתנותן הפיננסית של הרשויות הינה רעועה.
ד. מחיר כניסה גבוה.


סיכום

לאור המפורט לעיל, ולאחר ניתוח היתרונות והחסרונות של הנפקת אג"ח מוניציפלי, מומלץ כי תתאפשר הנפקת אג"ח מוניציפלי בכפוף לקיומם של התנאים הבאים:

א. יעוד ההון המגויס
יתאפשר גיוס של אג"ח מסוג Revenue Bonds בלבד - אג"ח להקמת/ פיתוח/ תפעול פרויקטים מוניציפאליים ספציפיים שזרם ההכנסות מהם ניתן לזיהוי באופן ברור (בניגוד לאג"ח מסוג General Obligation - אג"ח המשמש למימון פעילותה השוטפת של הרשות ונפרע מהתזרים השוטף של הרשות. גיוס אג"ח מסוג זה לא יתאפשר).

ב. מהות הגוף המנפיק
האג"ח יונפק ע"י תאגיד עירוני נפרד לחלוטין מהרשות, ולא באמצעות הנפקה מטעם הרשות המקומית עצמה.

ג. הפרדת התאגיד מהרשות המקומית
תנאי הכרחי לביצוע ההנפקה הינו הפרדה ברורה בין התאגיד לבין הרשות המקומית בהיבטים העסקיים, המשפטיים והפיננסיים. בהתאם לכך, הפרוייקט/ים ינוהל/ו כמשק כספי סגור, ללא מעבר כספים בין התאגיד לרשות המקומית.

ד. דירוג האג"ח
תנאי הכרחי להנפקת אג"ח ע"י תאגיד עירוני כאמור לעיל יהיה דירוג האג"ח ע"י חברת דירוג מוכרת מהארץ ו/או מחו"ל. הדירוג המקומי המינימלי בו תתאפשר הנפקה יהיה -AA. במידה והתאגיד עצמו או הפרוייקט לא יזכו בדירוג כנ"ל, יוכלו להשלימו באמצעות ביטוח ו/או בטוחה, שבעקבותיהם יתקבל דירוג כנ"ל.

ה. אישור חשכ"ל ומשרד הפנים
קבלת אישור החשב הכללי ומשרד הפנים, כי הנפקת האג"ח המוניציפלי מבוצעת בהתאם לתנאים שפורטו לעיל.

החברות הכלכליות העירוניות - יזמות עסקית בשלטון המקומי


ישובים מחוץ לגוש המרכז אינם יכולים לסמוך רק על הסקטור הפרטי שייזום פעילויות ועסקים הכל-כך חיוניים לפיתוח כלכלת הישוב ותעסוקה לתושביו.
יזמות ציבורית/עירונית נדרשת על מנת לקדם ולפתח תחומי פעילות כלכלית בתחום הישוב בשלבים בהם רמת הסיכון והאטרקטיביות עדיין לא מתאימות ליזם הפרטי.
עיריות אמונות על מתן השירותים הבסיסיים לתושבים, אחזקת תשתיות, תחבורה, ואדמיניסטרציה ואין להן כל תפקיד רשמי או אמצעים המיועדים לתחום הפיתוח הכלכלי. לעומת זאת, המציאות מציבה את השלטון המקומי כגורם היחידי המייצג את צורכי התושבים ומתמודד עם השלכות מצב התעסוקה ואף נותן את הדין על כך.
הממשלה איננה פועלת בתוך תחום העיר אלא תומכת בפיתוח כלכלי אזורי באופן עקיף באמצעות חקיקה כמו החוק לעידוד השקעות הון ו/או העדפות מיסוי ובאמצעות פיתוח תשתיות בינעירוניות עד גבולות הישוב ולעיתים מעורבת ישירות באמצעות פעילותן של חברות ממשלתיות והקמת מתקנים אסטרטגיים.

היזם הפרטי מחפש לרוב החזר השקעה מיידי, לא ייקח סיכונים פורצי דרך וימתין (יחד עם הבנקאי שלו) עד שתתגבש תמונה עסקית בטוחה וברורה.

הבעיה היא שכאשר עיר זקוקה לפיתוח פעילות כלכלית בתחום מסוים לרוב זה שלב מוקדם מידי עבור רצונו ויכולתו של היזם הפרטי לעשות זאת.

כאן חייבת להיכנס לפעולה היזמות הציבורית באמצעות החברה הכלכלית העירונית.

בישראל פועלות כ 390 חברות עירוניות המחולקות לשלוש קבוצות עיקריות:
· החברות התשתיתיות - חברות עירוניות העוסקות בפיתוח תשתיות ומבני ציבור כגון: דרכים, מים וביוב, מוסדות חינוך וכדומה. חברות אלו משמשות בעיקר כמנהלי פרויקטים ופעילותן מתוקצבת מתקציבי התשתיות וכוללת את מימון הפרויקט ודמי ניהול.
· חברות תפעוליות - לפעילויות בעלות אופי מלכ"ר כגון: תרבות, חינוך, בילוי וכדומה. הפעילות מתוקצבת ע"י עייריה ומוסדות ממשלתיים כחלק מתקציב שנתי.
· חברות כלכליות עירוניות.

החברה הכלכלית העירונית תעסוק בפיתוח כלכלי של העיר על בסיס עסקי. מטרתה היא לזהות את תחומי הפעילות המתאימים לנתוני העיר ולפעול לקידומם ופיתוחם בפועל על מנת להביאם לשלב בו לסקטור העסקי יהיה עניין להמשיך ולהגדיל את היקפי הפעילות.

החברה הכלכלית, תזהה את תחום הפעילות המתאים ונכון לפיתוח בעיר שלה, תפעל על בסיס עקרונות עסקיים בלבד כאשר, בשונה מ"יזם פרטי", החברה כ"יזם ציבורי" תידרש לפעול להשקעה בפרויקטים המיועדים לפרוץ דרך ולחולל פעילות כלכלית, אשר אמנם מבוססים על תכנית עסקית אך מאופיינים בתקופת החזר השקעה ארוכה יותר ובציפייה לתשואות נמוכות יותר.

החברה הכלכלית תשאף ליצירת שותפויות עם גופים מתמחים מהסקטור הפרטי.

החברה הכלכלית העירונית תמנע מתחרות עם הסקטור העסקי בעיר ותקפיד לצאת מפעילות בתחום שבו היזמות הציבורית כבר לא נדרשת ולהעביר את ההובלה ליזמים הפרטיים.

תחומי הפעילות של החברות הכלכליות העירוניות:

פיתוח כלכלי ויצירת כושר תחרות לעיר מול אזורים אחרים אינו בהכרח צריך להיצמד לפיתוח נדל"ן אלא חייב להיות יצירתי ומבוסס על איתור תחומים בעלי פוטנציאל צמיחה ותעסוקה ברמה ארצית או בינלאומית.
חברה כלכלית מחויבת לפתח ולהציע תכנית אסטרטגית לפיתוח כלכלי של העיר ולעדכן אותה כל הזמן.

· מתחמי תעשיה ב"תחומי נישה" ייחודיים.
· מתחמי מחקר ופיתוח ב"תחומי נישה" ייחודיים.
· אטרקציות תיירותיות, אכסון מלונאי, בילוי ותשתית תיירותית.
· מרכזי מסחר אזוריים ו"נושאיים".
· ניסיון להעמיד בסיס ל"פרויקט-לאומי/אזורי".
· יצירת בסיס לפיתוח תשתיות אסטרטגיות (תחנות כוח, התפלה)
· פיתוח והשבחת נכסים עירוניים.
· מתחמי פעילות אקדמית.

מבנה ניהולי האמור לאפשר יכולת ניהול עסקי:

המבנה וכללי הניהול בחברות עירוניות מוכתבים בחקיקה וזהו אתגר לא פשוט ליצור מערכת מקצועית, מנוסה ומצליחה בתנאים שהוגדרו.
דירקטוריון - חברות כלכליות עירוניות כפופות במינוי הדירקטוריון שלהן להוראות משרד הפנים המחייבות הרכב הכולל: שליש חברי מועצת עיר, שליש אנשי ציבור שיבחרו ע"י הסיעות במועצת עיר עפ"י משקלם היחסי ושליש נציגי הסקטור העסקי.
דירקטורים אינם זכאים לכל תשלום עבור כהונתם.
הנהלה - לרוב נבחרים מנכ"לים של החברות הכלכליות במכרז. האתגר הינו כמובן יצירת הנהלות מקצועיות עם התמחות בממשק שבין הסקטור הציבורי לפרטי.
שכר ההנהלות כפוף לכללי השכר כמוגדר בחוק יסודות התקציב.

מימון פעילות היזום העירוני העסקי:

יחד עם ההתמחות בייזום כלכלי מחויבת חברה עירונית להתמחות גם בגיוס מימון לפעילות.
זהו אתגר גדול לגייס מימון ללא מרכיב מהותי של הון עצמי ובמיוחד לפרויקטים המאופיינים כאמור בתקופות החזר השקעה ארוכות בראשוניות וברמת סיכון יחסית גבוהה.

כמובן שלא ניתן להציג כאן מתכונים למימון אלא יש להכין פתרון לכל מיזם באופן ספציפי לפי ייחודיות נתוניו העסקיים.
לרוב, חברה עירונית תשלב מס' דרכי פעולה ומקורות למימון פרויקטים:

· צירוף שותפי Equity למיזם,
· השענות חלקית על ערבות עירייה (היכן שניתן ובכפוף לאישורי משרד הפנים)
· מימון בנקאי ארוך טווח.
· איגוח ספציפי של פרויקטים מתאימים והנפקתם כאג"ח פרטי ו/או ציבורי למוסדיים בעיקר.

כיום, פועלים גופי מימון וקרנות השקעה בתשתיות, לא רבים, שיכולים להעמיד מקורות למס' פרויקטים עירוניים נבחרים.
פורסם ע"י אבי גולדנברג, מאי 2005.
0544650999
Avi Goldenberg
avigag@gmail.com

דירוג "ערים שניות" כערי היעד להשקעה בפולין

זירת הנדל"ן להשקעה בפולין מתרחבת במהירות מעבר לוורשה ל"ערים השניות". חברות השקעה בינלאומיות וגופי מימון סוגרים עסקאות ופוזיציות בהיקפים גדלים והולכים ב"ערים השניות".

התחרות ועליית המחירים בעיר הבירה וורשה יחד עם עליית הביקושים בערים השניות מביאות להגדלה ניכרת בהיקף השקעות בנכסי נדל"ן בערים אלו המפגינות חוסן וקצב צמיחה מרשימים.

ה"ערים השניות" בפולין כוללות את קרקוב, לודג', וורוצלב, פוזנן וגדנסק.

על מנת ליצור בסיס ראשוני לדירוג ולהחלטה לגבי ערי היעד להשקעה בפולין נאספו כאן נתונים ממקורות מידע מגוונים ומעבודת שטח שבוצעה במהלך נובמבר 2007 עד ינואר 08.

המטרה: אפיון והבנת השוק, אשרור ההזדמנות והמלצה לבחירת "ערי היעד השניות להשקעה" בפולין.


הניתוח ההשוואתי מבוסס על ניתוח האינדיקאטורים העיקריים המשקפים את הפוטנציאל להשקעה בעיר יעד מסויימת.

להלן פרופיל הנתונים הבסיסיים של חמשת הערים ושל וורשה:







* TRICITY - שלוש הערים המחוברות ברצף גדסק, גדיניה וסופוט.

מעבר לפרופיל הנתונים הנ"ל, נאספו נתונים ונלקחו בחשבון לצרכי הדירוג גם:

· מלאי המשרדים הקיים והמתוכנן, מחירי שכירות, תשואות ותפוסה. המעמד האקדמי של העיר: מוסדות אקדמיים, מס' סטודנטים.תמונת מצב תחום ההי-טק בעיר: חברות הי-טק, מרכזי/פארקי הי-טק. תשתיות אסטרטגיות: נמלי ים ואויר, תעשיות כבדות ואנרגיה, מעמד של איזור כלכלי מיוחד, לוגיסטיקה, מרכזי תיירות.


· מלאי שטחי המסחר הקיים והמתוכנן, מחירי השכירות, התשואות ותפוסה. נתוני האוכלוסייה הצרכנית, אטרקציות תיירותיות, ו"מדד המקדונלד".

· מלאי שטחי המגורים בבניה ושאושרו לתושב, ממוצע מחיר מכירה של יח' מגורים איירו/למר',

טבלת ריכוז של האינדיקאטורים שנבחנו מצורפת כנספח.

להלן ריכוז הציונים המסכמים שנתקבלו לערי היעד השונות בתחומי המשרדים, מסחר ומגורים:






סיכום התמונה ההשוואתית מצביע על קרקוב כבעלת הציון הכללי הגבוה ביותר כיעד להשקעה בשלושת התחומים: משרדים, מסחר ומגורים.
גדנסק מדורגת כשנייה בתחומי המגורים והמסחר ופוזנן כשנייה בתחום המשרדים.

פורסם ע"י: אבי גולדנברג, 15 אוגוסט 2008

נספח:
















































הנתוונים רוכזו מאתרי מידע ממשלתיים ועירוניים, מחלקות המחקר של חברות הייעוץ הבינלאומיות, סקירות תקופתיות של בנקים ודוחות מגופים ציבוריים שונים וכן ממפגשים וחומר שנתקבל מהגופים להלן:

Polish Market – list of sources, 2008

International and local Properties Brokers –
Colliers, CBRE, DTZ, KingSturge, Emerson, Knight Frank

Auditing Firms –
KPMG, E&Y, PWC, Deloitte.

Bankers –
ING Poland, UniCredito Italiano (PKO SA), Volksbank, EuroHypo, RZB, BRE Bank,
PKO BP, HVB.

Investment Bankers –
CSFB, BRE consult, CIAB, Irin Grzybowski. Mulendorf. Kornelius, Credit Suisse Asset Management.

Law Firms –
WGM (Rimarz), Dewey-Ballantine, CZD (E Don Siemion), Clifford Chance (Pawel Debowski), Baker & McKenzie.



פורסם ע"י: אבי גולדנברג, 15 אוגוסט 2008

Avi Goldenberg
avigag@gmail.com

מימון חוץ בנקאי "מזנין" לנכסים במרכז/מזרח אירופה נדרש כעת יותר מתמיד

ההזדמנות המעניינת בשנתיים הקרובות היא מימון מזנין לנכסים במרכז/מזרח אירופה -
משבר האשראי במרכז/מזרח אירופה מהווה הזדמנות לגופי מימון להשגת תשואות משופרות.
כשמשקיעים כבר התחילו לחפש נכסים במצוקה לרכישה ב"מחירי שחיטה", זה גם הזמן להצביע כי העמדת "מימון מזנין" לנכסים טובים במצוקה פיננסית במרכז/מזרח אירופה, ובעיקר בפולין, תהווה ב 2010-11 אפיק אטרקטיווי להשגת תשואות גבוהות במח"מים קצרים ובסיכון יחסית נמוך.
העמדת מימון חוץ-בנקאי כ"הלוואות מזנין" נדרשת כעת יותר מתמיד הן ע"י בעלי הנכסים הנמצאים תחת לחץ והן ע"י הבנקים המעוניינים למנוע כשל בהלוואות הקיימות שניתנו לנכסים טובים, בעיקר עקב ירידות שווי השוק, ולכן צפויה תקופה מאוד מעניינת ל"מלווי מזנין" מקצועיים.

השנתיים הבאות תהוונה הזדמנות מצויינת לגופים מקצועיים לכניסה לשוק הנכסים במרכז/מזרח אירופה (CEE) בעיתוי של מצוקת האשראי החריפה. גופי מימון המתמחים במימון חוץ בנקאי לנכסי נדל"ן יוכלו בקלות לשתף פעולה עם בנקים אירופאים ולהעמיד "מימון מזנין" כהלוואות להשלמתם/מימונם מחדש/רכישתם של נכסים טובים במצוקת מימון מתוך מטרה להשיג תשואות גבוהות במח'מים קצרים ובסיכון יחסית נמוך.

צרכי השוק וההזדמנות:
שווקי הנדל"ן במדינות ה CEE משקפים בבסיסם ביקוש אמיתי ומהותי בהיקפו הן למסחר ומשרדים והן למגורים עממיים. המשבר הבינלאומי בא לידי ביטוי במדינות אלו באופן ישיר בעיקר דרך עצירת המימון, הן לייזמים והן למשכנתאות לקונים, ובירידת שווי נכסים, ומושפע באופן עקיף ממצוקת מימון אליה נקלעו גופים בינלאומיים בפעילותם במערב אירופה וארה"ב המחייבת אותם למכור נכסים טובים במזרח אירופה.

  • פולין - היא עדיין הבולטת ביציבותה היחסית מתוך קבוצת מדינות מרכז/מזרח אירופה שהצטרפו בשנים האחרונות ל EU. לאחרונה, גייסה ממשלת פולין אג"ח חדשות בהיקף של 1 מיליארד איירו שדורגו (A-). גודלו של המשק הפולני והפעילות האינטנסיבית של חברות רב לאומיות בו יוצרים מצב של תפושות גבוהות של שוכרים טובים לנכסי משרדים ומסחר.
  • הבנקים - לאור ירידת שווי נכסים נאלצו לשלוח למרבית הלווים הודעות כי אינם עומדים ב covenants (אמות מידה פיננסיות) עפ"י הסכמי המימון הקיימים. הבנקים דורשים הגדלת הון עצמי של לווים קיימים ומעדיפים לטפל כעת בהלוואות במצוקה קיימות כדי לא להכניס לקוחות ל default ולכן הם יתמכו מאוד בהזרקת "מרכיב מזנין" לחיזוק/השלמת ההון העצמי הנדרש להשלמת הנכס, מימונו מחדש או מכירתו.
    הבנקים יאפשרו מצבים של מימוש נכסים/הלוואות/אג"חים בהפסד, יעדיפו לווים חדשים כבעלי הנכסים, ישתפו פעולה עם גופים למימון מזנין וישמשו כמקור העיקרי ל deal-flow איכותי.
  • היזמים ובעלי נכסים - יתקשו להבטיח את המימון הדרוש להשלמת פרויקטים, יידרשו להגדיל הון עצמי, יתקשו לשרת חוב ולעמוד באמות מידה פיננסיות עפ"י הסכמי מימון קיימים, כאשר גיוס חוב חדש בשווקי ההון כמעט ואינו אפשרי.
    בעלי נכסים יאלצו לממש נכסים/הלוואות/אג"חים בהפסד. אם ירצו לקיים את הפעילות, להשאיר את הנכסים בבעלותם ולקבל מימון יאלצו בעלי הנכסים לאפשר ל"מלווי מזנין" להנות מריביות ותשואות גבוהות.

מה זה מימון מזנין לנדל"ן:
הגופים העוסקים במתן הלוואות מזנין לנכסי נדל"ן ממלאים את המחסור הפיננסי שנוצר בין: סה"כ הצורך במלוא מימון הנכס לבין סך מקורות המימון הזמינים כרגע והמורכבים ממקסימום המימון בנקאי שאושר וההון העצמי של בעל הנכס/היזם.
מימון המזנין נמצא בד"כ בעמדה של בטוחות מדרגה שניה, באמצע, כמימון הכפוף רק להלוואה הבנקאית, המובטחת במשכנתא ראשונה אך תמיד בעמדת בכורה (senior) ביחס להון העצמי של בעל הנכס/היזם.

אסטרטגיות המימון הצפויות:
גופים העוסקים במתן הלוואות מזנין יקפידו כעת על שיתוף פעולה עם הבנקים על מנת לממן אך ורק נכסים שהבנק ממליץ עליהם ומעוניין בהמשך מימונם.
האסטרטגיה הצפויה והמקובלת יותר תהיה שיתוף פעולה עם הבנקים האירופאיים בהשלמת חבילות מימון שיכללו מרכיב "הלוואות מזנין", להשלמתם, רכישתם או refinancing של נכסים טובים הנמצאים במצוקת מימון/הון עצמי.
מלווי המזנין יקפידו בדרך כלל על העקרונות הבאים:

  • הלוואות מזנין יועמדו רק לנכסים שכבר אושרו למימון בנקאי.
  • המימון יהיה בשיעור של עד 50% מההון העצמי הנדרש ע"מ להבטיח, יחד עם ההון העצמי של הייזם והמימון הבנקאי, את מלוא מימון הנכס.
  • סביר שמלווי מזנין לא יאשרו מינוף יותר מ 85% משווי הנכס (סה"כ מימון בנקאי ומזנין).
  • התמקדות גיאוגרפית סלקטיבית בחלק מהמדינות שהצטרפו ל EU עפ"י מצבן הספציפי.
  • ליווי ובקרה (לרבות התערבות ניהולית) על מהלך השלמת הנכסים, ייצובם והשבחתם.
  • קביעת מועד Exit מחייב מראש, במח'מ קצר של כשנתיים.
  • גביית ריבית שוטפת ותוספת רווחי הון ביציאה/מימוש.

יתרונות עיקריים לאסטרטגיה של מימון מזנין לנדל"ן:

  • שיטת מימון נכסים עם מאפיינים של "חוב", יחד עם תשואות גבוהות המאפיינות השקעות "Equity". הגוף המממן לא ירכוש נכסים אלא יפעל בשוק כ"מלווה מזנין".
  • מימון יועמד רק לנכסים שיבטיחו מח'מים קצרים עם Exit מחייב ומוגדר, אשר אינו תלוי בשווקי ההון למטרת "הנזלה", לעומת חלופות של השקעות Private-Equity אחרות.
  • הקטנת הסיכון ע"י שיתוף פעולה צמוד עם הבנקים לבחירה מאד סלקטיבית של נכסים למימון, בטוחות מדרגה שנייה, פיזור מדינתי ופיזור הסיכון הניהולי על פני מס' נכסים וגופים יזמיים נבחרים.

הלוואת מזנין "כסף יקר" אך נדיר וחיוני לבעל הנכס/היזם כתחליף והשלמה להון העצמי שלו.

התמורות הצפויות למלווי מזנין ממימון נכסים בשוק הנוכחי:
מלווי מזנין מאפשרים מס' מסלולי מימון המשלבים בד"כ ריבית (12%-15%) עם מרכיב השתתפות ברווחי מימוש הנכס.
מטרת גופי מימון מזנין הינה להשיג לפחות IRR 20% לשנה, במימון שהעמידו לכל נכס.

משבר האשראי הנוכחי מהווה הזדמנות מצויינת להשיג תשואות גבוהות אף יותר במח"מים של כשנתיים ובסיכון נמוך יחסית תוך מימון נכסים טובים הנמצאים במצוקה פיננסית.

פורסם ע"י: אבי גולדנברג, 15 דצמבר 2009.

Avi Goldenberg
avigag@gmail.com

http://www.mezzpro-eu.com/

כרטיס ביקור מקצועי

ניסיון רב בניהול מיזמים עסקיים, נכסים ומימון בינלאומי בישראל ובחו"ל.

  • ב 4 שנים אחרונות ניהול פעילות הנדל"ן הבינלאומי בקבוצת גמול חברה להשקעות בע"מ.
  • ניסיון של כ 10 שנים בניהול פעילות נדל"ן ונכסים במזרח אירופה וארה"ב.
  • ניהול מת"ם חיפה - פארק הי-טק הגדול בישראל, כ 200,000 מר' משרדים ושיווק לחברות רב לאומיות

בפעילותי בישראל ובחו"ל ב 10 השנים האחרונות צברתי ניסיון רב בניהול מיזמים עסקיים ניהול ופיתוח נכסים, ייזום והקמת פרויקטים, עסקאות לרכישת חברות, מימון בנקאי וחוץ בנקאי, בניית מערכי שיווק וגבייה, מו"מ עם שוכרים אפיון צרכים ופרוגראמות והובלת צוותי תכנון וביצוע.
צברתי ניסיון מעשי ומוצלח במו"מ ובחתימת הסכמים מורכבים בהיבטים המסחריים, משפטיים ומימוניים עם בעלי נכסים, שוכרים וקונים, תוך הפעלת היועצים המקצועיים ועבודה מול מטה החברה. וכן, מו"מ עם בנקים וגופי מימון וסגירת כל הנושאים המשפטיים/חוזיים והעסקיים הכרוכים בהשלמת עסקאות המימון לנכסים.

יש לי יידע נרחב ומבוסס בתחומים התכנוניים, בנושאי חוק תכנון ובניה, בנושאים המשפטיים והחוזיים הכרוכים בניהול ופיתוח פרויקטים ונכסים, קשרים ועבודה מול עיריות, רשויות תכנון וממ"י.

פרויקטים והתמחויות

  • ניהול חברות, מיזמים עסקיים, נכסים ותפעול בסביבת עבודה גלובלית (ישראל, מזרח אירופה, ארה"ב).
  • מימון בינלאומי, רכישת חברות, כריתת הסכמי שיתוף פעולה עסקיים, הצלחה במימוש רווחים בעין.
  • ניהול ופיתוח פארק ההי-טק מת"מ, הצלחה בהבאת לקוחות/שוכרים בינלאומיים ומרכזי מו"פ.
  • יכולת מוכחת בניהול מו"מ, סגירה וביצוע עסקאות. נטוורקינג, קשרים ענפים בעולם העסקים.
  • ניסיון עשיר בסביבת עבודה ציבורית וגלובלית כולל היבטים משפטיים, תאגידיים, מימון ומיסוי.
  • יכולת מוכחת לביצוע, קבלת החלטות, יצירתיות, יכולת עבודה עצמאית ועבודה בצוות.

אבי גולדנברג
0544650999
avigag@gmail.com

כתבה מעניינת בדה מרקר

הבוקר פורסמה המלצה מעניינת של האנליסטים של בנק הפועלים.
מעניין למה הם לא חשבו על זה קודם...
לקריאת הידיעה ליחצו כאן.